Vivienda, legado y poder
En el corazón de toda ciudad hay calles que recuerdan, fachadas que narran y viviendas que perpetúan memorias. La casa no es solo abrigo, sino extensión de la identidad y del legado. En España, donde generaciones han vinculado la propiedad con seguridad y pertenencia, la figura del «casero» tradicional ha mutado. Hoy, bancos y fondos de inversión, en particular CaixaBank y Blackstone, se alzan como nuevos gestores del patrimonio residencial, con miles de inmuebles bajo su tutela. Su influencia sobre barrios, comunidades y el concepto mismo de habitabilidad merece un análisis atento, desde el prisma del patrimonio vivo.
La transición del casero familiar al megatenedor
Durante siglos, la vivienda en España estuvo asociada a la propiedad particular. El casero era a menudo una figura conocida, vecinal, humana. Tras la crisis de 2008 y la reconfiguración financiera, surgieron nuevos protagonistas: bancos con activos inmobiliarios procedentes de embargos y fondos internacionales con liquidez y estrategia. El término «megatenedor» entró en el vocabulario urbano para describir a quienes poseen cientos o miles de viviendas destinadas al alquiler. CaixaBank, a través de sociedades como BuildingCenter, y Blackstone, con su red de filiales como Albirana o Fidere, ejemplifican esta nueva era.
CaixaBank: del rescate a la gestión del parque habitacional
CaixaBank, heredero de la obra social y bancaria de La Caixa, se convirtió tras la crisis en uno de los mayores caseros del país. Su rol no fue casual. La absorción de activos procedentes de la crisis hipotecaria, combinada con la adquisición de Bankia, amplió su portafolio residencial. Hoy gestiona más de 22.000 contratos de alquiler con fianza depositada, concentrados especialmente en Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana. Su apuesta ha estado ligada a una gestión profesionalizada, con una narrativa centrada en la sostenibilidad, rehabilitación y compromiso social, aunque no exenta de críticas por desahucios o falta de acceso a alquileres asequibles.
Blackstone: el gigante invisible
Blackstone, fondo estadounidense con alcance global, comenzó a operar en España en 2013, tras adquirir paquetes de vivienda social en Madrid. Su modelo se basa en la adquisición de activos infravalorados y su posterior revalorización. En la actualidad, gestiona cerca de 19.600 viviendas en alquiler a través de una maraña de filiales. Es el mayor casero privado en Madrid, con presencia también en comunidades como Castilla-La Mancha y Murcia. Su presencia, más discreta que la de CaixaBank, ha sido objeto de polémica: desde demandas de inquilinos hasta sentencias que anulan operaciones opacas de venta de vivienda pública.
Impacto sobre el paisaje urbano
El paso de la propiedad particular al alquiler corporativo ha transformado los barrios. En zonas históricas como Lavapiés (Madrid), el Raval (Barcelona) o el Cabanyal (Valencia), la renovación estética de edificios ha ido acompañada de una presión sobre los antiguos inquilinos, en forma de subidas de alquiler, contratos breves o incluso desalojos. El resultado es una gentrificación que vacía el alma de los barrios, donde la piedra permanece, pero el vecindario cambia. El patrimonio arquitectónico, en manos de nuevos gestores, adquiere un valor de mercado que relega su función social.
Custodiar no es solo poseer
CaixaBank y Blackstone, desde lógicas distintas, se han convertido en custodios involuntarios del patrimonio habitacional de España. Lo hacen con criterios empresariales, eficiencia operativa y narrativa institucional. Pero el verdadero custodio de una vivienda es quien la habita.